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Die Hauptstadt ist ungebrochen auf Wachstumskurs
Berlin ist eine der wachstumsstärksten Städte in Deutschland – sowohl in demografischer als auch wirtschaftlicher Hinsicht. Seit Mitte des letzten Jahrzehntes steigt die Einwohnerzahl kontinuierlich. Heute leben in der Hauptstadt 3,375 Mio. Diese enorme Entwicklung wird einerseits durch arbeitsmarktbedingte Zuwanderungen getragen. Andererseits ist Berlins Funktion als größter Universitätsstandort Deutschlands wesentlicher Wachstumsmotor.

 

Kennzahlen des Wohnungsmarktes
Einhergehend mit der stetig steigenden Einwohnerzahl gestaltet sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Berlin zunehmend angespannt. Bereits zur Gebäude- und Wohnungszählung (WGZ) im Mai 2011 wies der Markt nur noch eine Leerstandsquote von 3,5 % auf. Angesichts der jüngsten enormen Zuzüge dürfte die Quote mittlerweile maximal die für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt erforderliche Fluktuationsreserve von 3 % erreichen.
Im Ergebnis hat es in den vergangenen Jahren ein deutliches Missverhältnis von Wohnungsbestands- und Einwohnerentwicklung gegeben. Die Folgen sind die seit 2008 stetig steigenden Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen.


Überdurchschnittliche Preissteigerungen

Das Marktsegment Eigentumswohnungen ist geprägt von einer hohen Nachfrage von Seiten in- und ausländischer Kapitalanleger. Allein im vergangenen Jahr wurden - den Angaben des Gutachterausschusses folgend - mehr als 25.800 Wohnungen mit einem Gesamtwert von nahezu 4 Mrd. € gehandelt.


Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind deutlich angezogen. Seit 2007 haben sich die Durchschnittspreise um 28% erhöht, was im bundesweiten Vergleich die mit Abstand höchste Steigerungsrate war. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet werden heute im Durchschnitt für Objekte die nach 2000 gebaut bzw. vollständig in diesem Zeitraum saniert wurden, knapp 3.000 €/m² bezahlt. Für Objekte mit guter bis sehr guter Ausstattung und entsprechender Lage liegt die Spanne heute zwischen 2.700 und 3.700 €/m², während in einfachen Lagen 1.300 bis 1.800 €/m² bezahlt werden.


Neubauten erreichen - Angaben des Gutachterausschusses folgend - mittlerweile Quadratmeterpreise von bis zu 13.000 €, für derzeit in der Vermarktung befindliche Projekte wie der „Diplomatenpark“, südlich des Tiergarten gelegen, werden sogar Verkaufspreise von bis zu 15.000 €/m² angegeben. Damit hat Berlin die Stadt München bei den absoluten Spitzenpreisen abgelöst.

Ausblick: Prognosen gehen davon aus, dass das Einwohnerwachstum in Berlin erst mal anhalten wird. Kurzfristig ist deshalb auf dem Wohnungsmarkt keine spürbare Entspannung zu erwarten, auch wenn davon auszugehen ist, dass in diesem und nächsten Jahr mehr gebaut wird. In der Folge dürfte sich die steigende Preisentwicklung vorerst weiter fortsetzen.

 

 

Alle im Bericht angegebenen Wohnungspreise und Mieten sowie deren Veränderungen wurden – sofern keine anderen Quellen genannt sind – von vdpResearch auf Grundlage der Transaktionsdatenbank ermittelt.

 

Bildquelle: vdpResearch 2013 | www.vdpResearch.de